Стоимость квадратного метра в Кишинёве продолжает вызывать споры среди покупателей и продавцов. Почему новостройки сданные лет 5-10 назад сегодня оказываются выгоднее современных объектов с ремонтом, как обстоят дела с ипотечными сделками и почему грядущие изменения на рынке риелторских услуг могут привести к их удорожанию — в подробном разборе для Moldova Liberă рассказал агент по недвижимости Александр Бишир.
Вторичный жилой фонд или новостройки: какая жилплощадь дороже и что пользуется большим спросом у покупателей
Отвечая на вопрос о том, какова сегодня средняя стоимость квадратного метра в столице, Александр Бишир подчеркнул, что вывести универсальную «среднюю цифру» для вторичного рынка практически невозможно. На цену влияют этажность (первый и последний этажи традиционно дешевле на 10–15%), конкретная локация внутри района и малая габаритность вторичного жилого фонда.
«Вторичное жильё по своей сути малогабаритное: однокомнатные квартиры — это 30 квадратных метров, двухкомнатные — 50. Но по своему функционалу они выполняют то же назначение, что и квартира в новострое на 45 метров. Поэтому стоимость квадратного метра во «вторичке» такая высокая. Если брать «однушку» в хорошей девятиэтажке 143-й серии, она стоит 70 –75 тысяч евро. Разделите 75 тысяч на 35 метров — получается 2 142 евро за квадратный метр. А если взять «хрущёвку» на Мунчештском шоссе на последнем этаже за 49 тысяч и разделить на 32 метра — будет 1 500 евро. Вот такой ценовой разброс во вторичном фонде», — поясняет риелтор.
При этом в сегменте новостроек разброс цен также ощутим и варьируется от 1 700 до 3 000 евро за квадратный метр в зависимости от площади и свежести ремонта. Говоря о предпочтениях покупателей, Александр Бишир отметил, что большинство граждан всё же склоняется к покупке жилья в новостройках, однако финальный выбор делается исходя из финансовых возможностей.
«Кто бы что ни говорил о том, что новостройки «уже не те», люди хотят жить в новостройках, но идут за ценой. Если покупателю хватает денег, он выбирает жилье в новострое, если нет – выбирает вторичный фонд. Опять же, у нас новостройки сейчас ограничены локациями, их не особо много», — отмечает эксперт.
На что следует обратить внимание при выборе жилья?
При выборе жилья риелтор рекомендует обратить внимание на «старые» новостройнки, построенные в 2010-2015 годах. По его мнению, именно этот сегмент сегодня наиболее привлекателен для покупателей. Основное преимущество таких домов в том, что они построены из тяжелых и крепких материалов, таких как кирпич и котелец. Кроме того, в них преимущественно просторные квартиры, например, двухкомнатные с площадью 75-80 квадратных метров.
Также риелтор отмечает, что покупка такой квартиры с ремонтом 10-летней давности яавляется отличным поводом для покупки с возможностью торга.
«Сейчас модно покупать квартиры со свежим, трендовым, ремонтом. И за это люди переплачивают, не думая о том, что через 5–7 лет этот ремонт будет выглядеть точно так же, как и тот, которому 10 лет. В итоге квартиру с большим метражом и старым ремонтом можно купить по цене около 1 700 евро за метр, тогда как за аналогичную площадь со свежим ремонтом просят до 3 000 евро. Поэтому я советую обращать внимание на большие квартиры в старых новостройках», — пояснил риелтор.
Еще одним важным пунктом при выборе жилья является локация, а далее уже следует ориентироваться на метраж квартиры и другие удобства. Перед покупкой следует также пообщаться с соседями, оценить чистоту подъезда и шумоизоляцию.
«Если у нас бюджет ограничен, первое, на что стоит обращать внимание – локация. В желаемой локации я бы искал хороший качественный дом с хорошими соседями. Это очень важно, потому что с ними придется каждое утро встречаться ну и вечером, возвращаясь домой, точно так же здороваться. Чистота в подъезде, шумоизоляция в квартире, в доме тоже важны», — пояснил риелтор.
Эксперт отметил, что при выборе квартиры, если есть возможность, стоит отдавать предпочтение жилью с окнами на южную сторону. По его словам, это позволяет существенно экономить на отоплении, а в новостройках с автономной системой отопления и газовым счетчиком разница в коммунальных платежах может составлять не 10–15%, а 30–50%.
Кроме того, он посоветовал не ориентироваться исключительно на стоимость квадратного метра. Эксперт подчеркнул, что покупателю важнее учитывать общий бюджет и функциональность квартиры. По его словам, жилье может быть на 5–7 квадратных метров меньше, но благодаря удачной планировке без лишних коридоров и неудобных углов окажется более практичным. Даже если стоимость квадратного метра в такой квартире выше, она может больше соответствовать бюджету и потребностям покупателя.
Какие районы пользуются наибольшей популярностью у покупателей и какова покупательская способность граждан Молдовы?
Что касается популярных районов, эксперт убеждён, что не существует района, пользующегося наибольшим спросом.
«Ни один житель Рышкановки не перейдёт на Старую Почту или Чеканы, если только не в частный дом или квартиру намного больше. В то же время я знаю жителей Чекан, которые говорят: «Чеканы сейчас самые крутые, здесь широкий проспект Мирча чел Бэтрын, я никогда отсюда не уеду». У каждого района есть свои топовые зоны», — говорит Александр Бишир.
Комментируя данные официальной статистики о якобы падении покупательской способности и сокращении числа сделок с недвижимостью, специалист выразил скепсис, отметив, что публичные цифры зачастую не отражают реальной картины.
«Бюро статистики даёт не совсем корректную информацию. Например, они указывают данные только по объектам, уже введённым в эксплуатацию, не учитывая строящиеся дома. Что касается цен на недвижимость, то они не упадут. На рынке держится высокое напряжение из-за дефицита качественных объектов. Когда на популярных платформах выставляешь фильтры под конкретный запрос покупателя, доступной оказывается всего одна квартира или вообще ноль. И когда на один адекватный объект приходят сразу три покупателя, продавец естественно не будет снижать цену», — поясняет Александр Бишир.
Ипотечные сделки: как продать квартиру с непогашенным кредитом
Агент по недвижимости также заявил, что как покупка квартиры в ипотеку, так и покупка квартиры в действующей ипотеке абсолютно безопасны для граждан. Он напомнил, что в сделке участвует банк — финансовая структура с жестким юридическим контролем, а продавец получает всю сумму от банка практически сразу.
«Если говорить о покупке квартиры в ипотеку, то продавец получает деньги на второй день после сделки. Банк выплачивает ему сумму, а далее покупатель уже рассчитывается с банком. У нотариусов сейчас есть отличная функция — онлайн-регистрация договоров в Кадастре. Заключаются договор купли-продажи и договор ипотеки, на следующий день Кадастр выдаёт сертификат, банк видит его и переводит средства», — объясняет риелтор.
Если же возникла необходимость продать квартиру, которая всё ещё находится в ипотеке, сделать это можно без полного предварительного гашения долга.
«Вы идёте в банк и просите разрешение на перепродажу. С новым покупателем оформляется договор, где прописывается, что часть средств переводится банку в счёт погашения остатка кредита, а оставшаяся часть — вам», — рассказал эксперт.
Продать квартиру в ипотеке было невозможно, только если она была приобретена по государственной программе Prima Casă, поскольку условия предусматривали запрет на перепродажу объекта до полного погашения кредита без утраты права на субсидии. По этой причине многие потенциальные покупатели отдавали предпочтение ипотечному кредитованию в банке, так как такой вариант позволял продать недвижимость ещё до полного погашения задолженности.
Отметим, что прием заявок по программе Prima Casă приостановлен с 1 апреля 2026 года в связи с полным исчерпанием годового бюджетного лимита.
Лицензирование риелторов: услуга станет качественнее, но дороже
Ранее в Молдове был принят закон о деятельности риелторов, который вводит обязательную сертификацию, профессиональное обучение и официальный реестр агентов. Документ вступает в силу с 23 января 2027 года, устанавливая жесткие требования к квалификации специалистов. Обсуждая эту инициативу, Александр Бишир отметил, что полностью поддерживает обеление рынка, однако предупредил о неизбежном удорожании риелторских услуг.
«Я жду с нетерпением, когда введут эти правила и курсы. Я работаю официально и хочу справедливой конкуренции. На сегодняшний день вход в профессию очень лёгкий: любой школьник может попробовать себя в этой сфере. Когда введут жёсткие правила, рынок станет свободнее», — считает агент.
По мнению риелтора, уменьшение количества агентов на фоне сохраняющегося спроса приведет к росту стоимости услуг агента по недвижимости.
«Из двух-трёх тысяч агентов на рынке останутся 500–700 сертифицированных специалистов. Количество запросов от клиентов останется прежним, а предложение услуг уменьшится. Соответственно, услуга риелтора подорожает», — заключил Александр Бишир.
По данным Национального бюро статистики, в январе–марте 2026 года инвестиции в жилую недвижимость составили 792,4 млн леев, что на 13,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Это стало самым заметным снижением среди основных категорий материальных активов.
